Перед тим як купувати квартиру за допомогою іпотечного кредиту, позичальник повинен зрозуміти, як він може розпоряджатися власністю, що перебуває в заставі в банку. Питання відчуження закладеного майна актуальний для багатьох наших співвітчизників. Зокрема, читачів "РБК.Кредит", хвилює таке питання: чи можна подарувати квартиру, що куплена за допомогою іпотечного кредиту й перебуває в заставі в банку.
Згідно п. 1 ст. 37 ФЗ "Про іпотеку" майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відчужено заставником іншій особі шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внесок у майно господарського товариства або суспільства або пайового внеску в майно виробничого кооперативу або іншим способом лише за згодою заставоутримувача, якщо інше не передбачено договором про іпотеку.
Ігор Садовский, перший заступник голови правління ЗАТ "Банк Жилфинанс" розповідає, що подарувати, як і розпорядитися іншим способом квартирою, купленої по іпотечному кредиті, і находящейся в заставі в банку, можливо тільки за згодою кредитора. "Цей момент стандартно вказується в типових кредитних договорах, що підписують позичальниками при одержанні іпотечного кредиту", -відзначає він.
Банки звичайно обмовляють у договорах про іпотечний кредит заборона на дарування, але, навіть якщо не було передбачено такого пункту в договорі, кредитори в дуже рідких випадках ідуть назустріч заставникові, уважаючи такі угоди ризикованими.
"Оскільки квартира перебуває в банку в заставі як забезпечення по виданому кредиті, у випадку переходу права власності на закладену квартиру до третіх осіб, наприклад у результаті дарування, відповідно до певних норм і практикам законодавства кредитор уже не зможе мати ті ж можливості й права на даний предмет застав (іпотечну квартиру). По суті, банк у ході такої процедури дарування може повністю втратитися забезпечення у вигляді закладеної квартири, що по зрозумілих причинах для кредитора неприйнятно", - пояснює Ігор Садовский.
Якщо ж власник квартири, купленої по іпотеці, без дозволу банку, тайкома оформить дарування квартири або іншим образом здійснить операцію по відчуженню майна, то банк вправі за своїм вибором зажадати визнання угоди про відчуження закладеного майна недійсної або дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання й звернути стягнення на закладене майно незалежно від того, кому воно належить.
Крім того, експерти відзначають, що норма, установлена пунктом 1 статті 37 ФЗ "Про іпотеку" є диспозитивної, тобто заставоутримувачеві й заставникові надане право встановити в договорі про іпотеку інший порядок відчуження закладеного майна.
Тому якщо позичальник, оформляючи квартиру в кредит, бажає надалі подарувати її, він повинен домогтися включення в іпотечний договір пункту, відповідно до якого ця квартира може бути відчужена іншій особі без попередньої згоди заставоутримувача, приблизно в такому формулюванні: "Майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відчужено заставником іншій особі без згоди заставоутримувача".
