Ринок іпотечного кредитування в Росії може стикнутися із труднощами, пов'язаними з тим, що банки не зацікавлені в зниженні ставок по кредитах в умовах високої інфляції. У той же час споживачі не можуть скористатися іпотекою через її неприступність. Цього року темпи приростів іпотеки в порівнянні з 2006 роком знизилися в 7 разів. Учасники ринку попереджають, що штучне заниження ставок негативно позначиться на іпотечній системі.
Іпотечна криза в США змусив учасників вітчизняного ринку іпотеки проаналізувати ситуацію й у Росії.
Американська модель іпотечного кредитування у свій час була обрана Росією через можливість швидкого розвитку й наявності налагодженого механізму її дії. І дійсно, якщо в 2002 році в Росії видано іпотечних кредитів на суму 300 млн доларів, то в цьому - більш ніж на 20 млрд.
Обсяги ринку також швидко ростуть. Цього року обсяги іпотечного ринку склав 291 млрд доларів, за прогнозом на наступний рік він досягне 407 млрд, в 2009 році - 507 млрд доларів й в 2010 - 798 мільярдів доларів. Таким чином, рости обсягу іпотечного ринку становить у середньому 40% у рік.
Іпотечна криза в США був викликаний зниженням вимог до позичальників, надмірною довірою до рейтингових агентств, масовим поверненням іпотечних кредитів оригинаторам і відсутністю обліку можливого зниження цін на нерухомість.
У зв'язку із цим фахівці в області іпотечного бізнесу проектують закордонний досвід на російські реалії. Деякі паралелі вони знаходять. Експерти сходяться в думці, що прагнення держави до максимального зниження процентних ставок по кредитах - фактор скоріше негативний.
По думці голови ради Національної асоціації учасників іпотечного ринку Володимира Пономарева, надмірна доступність кредитів взагалі може зруйнувати іпотечну систему, хоча в рамках національного проекту "Доступне й комфортне житло - жителям Росії" декларується саме це.
"Штучно створені доступності іпотечних кредитів веде до краху всієї системи, - сказав Пономарів на конференції "Перспективи розвитку іпотеки в Росії: бум або стагнація". - У Росії навмисно знижувалися ставки по іпотечних кредитах, щоб стимулювати розвиток первинного ринку, однак перекіс вийшов убік вторинного".
У той же час більшість населення в Росії не може дозволити купити квартиру не тільки за всю суму, але навіть внести перший іпотечний внесок по іпотеці. Тому в 2007 році почалося різке зниження темпів приросту іпотеки. Через ажіотаж за минулий рік ціни на квартири в Росії виросли у два рази, і навіть вторинне житло подорожчало так, що їм перестають цікавитися.
"На ринку сформувалася ціна, що поки занадто висока для покупців, але яку вже не хочуть опускати продавці, - говорить президент групи компаній "Лаурел" Ирина Радченко. - Тому й темпи приросту іпотеки в порівнянні з 2006 роком знизилися в 7 разів. У Москві за 9 місяців поточного року видано 13617 іпотечних кредитів, приріст склав 20,2% проти 147% за той же період 2006 року".
Ринок завмер, але, хоча експерти не обіцяють зниження цін на житло, ростуть вони поки повільно. Реагуючи на це, спекулятивні інвестори перестали вкладати гроші на короткий строк у будівництво нерухомості - воно вже не дає швидкого прибутку - і воліють розміщати активи за рубежем. Вичікувальну позицію зайняли й іноземні девелоперы. Без припливу додаткового капіталу обсяг будівництва падає ще сильніше.
Директор департаменту стратегічного маркетингу й іпотечних програм групи компаній "ПІК" Наталя Пастухова все-таки рекомендує вкладати гроші в Росії, але для цього треба зберегти прийнятний рівень процентних ставок по іпотечних кредитах.
"Гроші в Російський ринок нерухомості вкладати коштує, але потрібно правильно їх розподілити, - говорить Пастухова. - У той же час занадто доступні кредити в остаточному підсумку приведуть до зменшення обсягів їхньої видачі".
Втім, Ирина Радченко вважає, що в російської іпотеки гарні перспективи. На її користь говорять вигідні умови для позичальників.
"Російську іпотеку можна вважати кращої у світі, - упевнена пані Радченко. - Процентні ставки по іпотечних кредитах у нашій країні нижче рівня інфляції - 9% у валюті й 10,5% у рублях. Багато банків збільшили строк повернення іпотечного кредиту до 40 років. Крім того, вони готові розглядати позичальників з "сірими" доходами, що в Європі нереально, - пояснює вона. - Ще один плюс - фіксовані ставки. Якщо в США видавали, приміром, кредити під 2%, а потім підвищили їх до 4%, то багато хто відмовилися від іпотеки. І, нарешті, тепер можна рефінансувати свій кредит. Єдиним обмеженням стало те, що іпотечний кредит більше не видають без первісного внеску".
