Останні три роки ринок іпотеки США ріс дуже активно. Багато в чому цей ріст забезпечували позичальники з поганою кредитною історією, низькими доходами або не здатні їх підтвердити, так називані NINJA (No Income, No Job, No Assets). Обсяг виданих сумнівним позичальникам позичок перевищував $1 трлн.
Банки практично не ризикували, оскільки випускали під заставу виданих кредитів іпотечні облігації, які легко збували на вторинному ринку. Високий ризик гарантував настільки ж високий відсоток, облігації користувалися популярністю, під них випускалися нові цінні папери. Виростала піраміда, побудована на хибкій підставі бракованого продукту. У підсумку вартість вторинних цінних паперів, забезпечених іпотечними заставними, виявлялася більше вартості застави.

 

Відсотки по іпотечних кредитах у США традиційно "плаваючі", тому їхня величина так чи інакше залежить від розміру дисконтної ставки Федеральної резервної системи (ФРС) США. Поки вона залишалася низкою, проблем не виникало. Але в 2006 році ставка ФРС різко здійнялася, і позичальники виявилися не в змозі повертати заборгованість по кредитах. Почався масовий ріст неплатежів.

 

Інвестори побоялися втратитися своїх вкладень і кинулися продавати найменш надійні папери. До лету 2007 року на ринку іпотеки США панувала паніка. Більше 100 гравців кредитного ринку скоротили, а те й зовсім згорнули свою діяльність. Найбільш гучним стало банкрутство Net-Bank'a наприкінці вересня. Його власний капітал становив $2,5 млрд, але кількість боржників, не спроможних виплачувати іпотечні позички, виявилося критичним навіть для нього. Такого краху не було з 1993 року.
В остаточному підсумку американські проблеми привели до дефіциту позикових коштів у всій світовій фінансовій системі. Міжбанківське кредитування на ринках капіталу загальмувалося. Одні банки притримували гроші, не будучи впевненими в їхньому поверненні, інші різко збільшили вартість ресурсів. Рикошетом зачепило й російські кредитні організації, які втратили можливість фондирования під терпимий відсоток. Найбільшою мірою погіршилося положення іпотечних банків: їм потрібні "довгі гроші", років на 15-20 - удома таких не водиться.

 

16 вересня ФРС знизила ставку рефінансування з 5,25 до 4,75%, щоб зменшити як вартість запозичень для банків, так і витрати по іпотечних кредитах для позичальників. З тих пор і фондовий ринок у США, і світові показники в цілому демонструють позитивні тенденції.

 

Идущие слідом
Криза ліквідності наздогнав російський ринок іпотеки на зльоті. Цього року не проходило тижня, щоб не пролунало повідомлення про нових гравців, просування банків у регіони, падінні ставок, подовженні строків кредитування, зниженні вікового цензу, різноманітних акціях - зменшенні комісії за видачу кредиту, страхових тарифів і т.д.

 

Невисокі ставки міжбанківських запозичень й активна діяльність Агентства по іпотечному житловому кредитуванню (АИЖК) дозволили включитися в гру навіть невеликим регіональним банкам, а сам просунуті оцінювали принадності секьюритизации на зовнішніх ринках.

 

І раптом у розпал такої благодаті на зовнішніх ринках до російських банок неввічливо повернулися спиною й гроші позичати перестали. Мол, самим не вистачає. Для багатьох банків, як видно, такий поворот подій став повною несподіванкою. Довелося імпровізувати, міняти стратегію й тактику на ходу.
У результаті не самі слабкі гравці ринку в серпні-вересні призупинили видачу іпотечних позик під різними пристойними приводами. Що з'явилося причиною насправді - недостача коштів або дійсна необхідність переглянути тарифну політику - зараз уже не важливо.
На думку іноземних аналітиків, імовірність повторення американського сценарію в Росії не просто мала, а близька до нуля: масштаби ринків непорівнянні. "Іпотечний ринок у США становить приблизно 90% ВВП, а в Росії - близько 1%", - пояснює головний фахівець відділу іпотеки Промсвязьбанка Євгенія Кузьміна.