Директор департаменту по секьюритизации Національної асоціації учасників іпотечного ринку Олександр Козаків, що тільки що повернувся зі США, відзначає, що насправді в Америці всі не так вуж страшно: за даними національної асоціації іпотечних банків США, криза торкнувся лише 5-6% ринку. Хоча, звичайно, ринок змінився.

 

У жовтні пройшла перша угода по секьюритизации в умовах іпотечної кризи: транш розмістили під 8%, що дуже дорого для американського ринку. Експерти очікують спад ринку: якщо торік було видано іпотечних кредитів на $4 трлн, те в нинішньому це буде навряд чи $2,5 трлн, а в 2008 році, видимо, ще менше  - біля $1,8 трлн.

 

Але ніхто не скасовує потреби в довгому кредитуванні під заставу нерухомості: у перспективі ринок однаково буде рости. До 2017 року загальний пул діючих іпотечних договорів (ті, у яких ще не закінчиться термін дії, плюс нові) збільшиться з нинішніх $10 трлн до $20 трлн. І це незважаючи на те, що в США (на відміну від Росії) розвинений інститут соціального житла й ринок оренди.

 

Наш ринок, на думку Казакова, зараз нагадує американський в 80-і роки - відразу після першої іпотечної кризи, що затронули тоді не тільки весь ринок житла, але й економіку в цілому. Сумарні збитки іпотечної кризи 70-х обчислювалися трильйонами доларів. Тоді в США існувало 3 іпотечних продукти: класична іпотека під 4-5% річних на 15 років, плюс програми для ветеранів і спецпрограмма житлового департаменту. Під час кризи ставка рефінансування здійнялася до 20% річних, і все розорилися.

 

Зараз у США близько 700 іпотечних продуктів, у тому числі що дозволяють видавати іпотеку взагалі без усяких довідок і документів. Є кредити зі змінюваною ставкою (не плутати із плаваючої, коли банк може поміняти відсоток у будь-який момент). Кредити зі змінюваною ставкою призначені, зокрема, для молодих родин: спочатку дуже низький відсоток без погашення боргу, потім, коли встануть на ноги, починають сплачувати основний борг.

 

Те, що кредити видавалися всім без розбору, в остаточному підсумку й підкосило ринок. Відомі випадки, коли люди брали іпотеку, звільнившись із роботи, і платили за неї з допомоги з безробіття. Усі знали, що це погані кредити, але поки ринок витримував, ніхто не турбувався. Їх видавали дрібні банки, які потім продавали портфелі більшим. Рейтингові агентства також поучаствовали в створенні кризи, підкреслює Козаків: вони виставляли рейтинги й давали оцінки й прогнози, виходячи з того, що ціни на нерухомості будуть рости завжди. А вони почали падати. І тоді посипалися рейтинги відразу 400 цінних паперів, що позначилося в підсумку й на корпоративних рейтингах. У підсумку це викликало глобальну кризу довіри: люди й організації перестали давати один одному в борг.

 

Відмінності російської іпотеки від американської
А що ж відбувається в нас? У Росії, як відзначає Володимир Лопатин, голова Національної ліги сертифікованих іпотечних брокерів, іпотека демонструють самі приголомшливі темпи розвитку серед всіх видів кредитування.

 

30-кратний приріст за 5 років, 15-кратний приріст за 3 роки, у результаті якого зараз $20 млрд загальної заборгованості. Але в той же час це всього лише 2% ВВП, у той час як у США обсяг іпотечного ринку зіставимо з 70% ВВП, у Польщі - уже 6% від ВВП, у Казахстані - в 10 разів більше, ніж у Росії. "Ми перебуваємо напередодні потенційного потужного ринку, - уважає Лопатин, - але при наших нинішніх масштабах ринку проблеми носять скоріше публіцистичний характер, чим економічний".

 

Причому на тлі настільки бурхливого росту відбувається і якісна зміна: поворот убік клієнта. Однак у нинішніх умовах це далеко не однозначний процес. Офіційно 660 з тисячі банків займаються іпотекою. "Якщо всі плани по іпотечному кредитуванню ми виконаємо, - жартує Володимир Лопатин, - те США ми, напевно, не наздоженемо, а Великобританію - саму іпотечну європейську країну - уделали б. Рекламний бюджет середнього банку на іпотеку - $3 млн".

 

Що ми будемо робити з такими темпами росту, якщо вони трапляться? При таких обсягах кредитування всі клієнти просто не можуть бути "якісними", тобто ми неминуче будемо йти в той самий subprime, що нікому не потрібний і просто небезпечний.