Іпотека - це бізнес для багатих або стандартних. "Генетичні" проблеми іпотеки в Росії - недолік ресурсів і дефіцит якісних позичальників із прозорими доходами - сдетонировали в серпні-вересні "завдяки" американській іпотечній кризі. Банки, у яких закінчилися гроші, були змушені відмовитися навіть від гарних позичальників. Зрозуміло, їх відразу розібрали більше успішні конкуренти. І це значить, що структура російського іпотечного ринку початку необратимо мінятися. Час іпотечної "самодіяльності" малих і середніх банків закінчується. На ринку залишаться більші грошові мішки - генератори іпотечних стандартів - і їхні партнери на первинному ринку, які згодні прийняти стандарти й задовольнятися однією комісійною або сервісною винагородою.
Полсвета плаче - полсвета скакає, говорить стародавня приказка. Нехитре це спостереження повністю описує происходящее на російському іпотечному ринку. Проблеми з фондированием, тобто з ресурсами для подальшого розвитку іпотечного бізнесу, для підтримки набраних темпів видачі кредитів розділили операторів російської іпотеки на два приблизно рівних табори: тих, хто змушений привселюдно або негласно скорочувати своя присутність на іпотечному ринку, підвищувати ставки по кредитах, відмовляти у видачі грошей уже схваленим клієнтам, - і тих, хто ширше відкриває ворота для "відкинутих" позичальників, уживає якісь маркетингові зусилля для збільшення привабливості своїх іпотечних продуктів й у цілому для нарощування портфеля.
Властиво, з погляду негативного інформаційного тла в цьому серпні найбільше постраждав Москоммерцбанк. Він єдиний чесно зізнався, що трохи скорегував свою ризикову політику на іпотечному ринку: вустами голови правління Олексія Годованца банк пояснив ринку, що підвищення ставки на 0,5-1% для позичальників, які не можуть підтвердити свій доход, - це не критично, і як тільки фінансові ринки заспокояться, банк повернеться до колишньої процентної політики; що збільшення строків вивчення великих угод на суму більше півмільйона доларів - це відповідальний підхід. І що в цілому це не привело до зниження обсягів іпотечного кредитування в Москоммерцбанке.
Банк "Юниаструм", що також став мішенню інформаційної атаки, оголосив, що збільшення строків розгляду іпотечних заявок пов'язане із впровадженням нового програмного забезпечення. Тобто ринкових причин для затримок у видачі кредитів немає - є тільки технічні.
"Російський Стандарт" буквально перед виходом номера став героєм публікацій у ЗМІ, де говорилося про заморожування іпотеки до 1 жовтня. У прес-службі банку пояснили, що іпотека взагалі пропонується банком у тестовому режимі. В "Російського Стандарту" поки й портфеля іпотечного немає.
Але історії тільки цих банків явно не вистачило б для того, щоб весь ринок почав активну маркетингову кампанію по залученню "відкинутих" позичальників - клієнтів, які вже одержали схвалення банку, але не одержали грошей. Очевидно, що тривогу може випробовувати набагато більшу кількість іпотечних операторів, невеликих і не настільки помітних гравців ринку, як той же Москоммерцбанк або "Юниаструм", які за підсумками обсягів видачі в першому півріччі входять у першу десятку по розмірах іпотечного портфеля.
Ситуація складається унікальна й з погляду "кризової" складової, і сугубо ринкової. Наш російський "криза", що осягла окремих гравців іпотечного ринку, не має нічого загального із кризою "поганого" позичальника, поганого портфеля, що осяг американців. Позичальники в Росії розплачуються, довіра гравців ринку друг до друга на колишньому рівні. І про цьому неодноразово говорили експерти різних рівнів протягом усього серпня-вересня. Просто в ряду банків, що розвивають іпотеку на свій страх і ризик, по своїх власних стандартах, без солідної фінансової бази в особі багатої материнської структури, гарантованого іноземного фондирования, виявився дефіцит ресурсів. Можливо, навіть не реальний, а прогнозований, оскільки західні фінансові ринки захлопнулися для будь-яких угод, в описі яких з'являється слово "іпотека".
