Чим насправді є іпотека новобудов - самостійною фінансовою послугою або всього лише частиною умов по покупці квартири в споруджуваному будинку? На московському ринку іпотеки новобудов це питання тільки почало прояснятися. Але схоже, що світова іпотечна криза змусить відкласти розвиток ринку в довгий ящик.
Кредит на те, чого немає
Зовні позика на покупку квартири в споруджуваному будинку виглядає як споживчий кредит без забезпечення, тільки на істотно більшу суму. Однак це не так, говорить директор по продажах групи компаній "Домобудівник" Сергій Махоткин. "Споживчий кредит перестав бути можливим рішенням для житлової проблеми більше двох років тому", - додає він. Ліміти по незабезпечених споживчих кредитах не перевищують $25 000-30 000, на цю суму можна купити в найкращому разі 15 кв. м у Підмосков'я. За даними Володимира Мильдзихова, керівника напрямку іпотечного кредитування "МИАН - Агентство нерухомості", розмір середньостатистичного іпотечного кредиту - $130 000-170 000.
Махоткин уважає, що можливість купити новобудову в кредит у першу чергу залежить від забудовника. Якщо забудовник бере на себе праця домовитися з банком і надати йому всю необхідну інформацію про проект й одержати його схвалення (цей процес одержав назву акредитації), то покупцеві відповідять "так" на його питання про можливості кредитування. В іншому випадку іпотека неможлива, незважаючи на всі зусилля покупця. І таких "неіпотечних" новобудов у Московському регіоні, за даними Володимира Мильдзихова, близько 85% від всіх споруджуваних багатоквартирних будинків.
Ледве оптимистичнее в оцінках цього ринку директор департаменту міської нерухомості Vesco Realty Лана Волохина, що вважає, що нове житло продається в кредит в 30% будинків. Справа обстоит набагато краще з найдешевшими новобудовами. По даним Махоткина, у цей час за допомогою іпотеки на ринку первинної нерухомості экономкласса в Підмосков'я здобувається до 45-50% квартир, а представники відділу продажів "СУ-155" цим летом озвучували такі дані: продажу по іпотеці квартир у їхніх будинках склали до 40%.
По оцінках директора департаменту по роботі з фінансовими інститутами банку DeltaCredit Вадима Пахаленко, що приводить агентством "Финам", у даний момент на іпотеку доводиться 10-12% угод з нерухомістю, чинених у Росії, а в окремих регіонах цей показник досягає 50-70%.
Що стосується обсягу кредитування споруджуваного житла, то у відповідь на це питання приводилися тільки якісь загальні цифри. За прогнозами банківських експертів, обсяг виданих в 2007 р. іпотечних кредитів складе $31 млрд, з них приблизно $12-15 млрд повинне довестися на ринок новобудов. Таким чином, незважаючи на те що далеко не кожну новобудову можна купити в кредит, іпотека вже стала помітним явищем на ринку новобудов, і це трапилося саме в 2007 р.
Що до конкретних схем угод по іпотеці, те, як уважає Олена Хуснулина, директор іпотечного центра компанії "Домострой", як правило, банки готові кредитувати об'єкти, реалізовані забудовниками відповідно до 214-ФЗ або по схемах, що діє до вступу в чинність цього закону.
Аналізуючи правову основу кредиту на новобудови, В'ячеслав Шаламов, заступник начальника відділу іпотечного кредитування Банку Москви, відзначає, що кредит надається банком на фінансування будівництва, забезпеченням по кредиту в зазначеному випадку є застава права вимоги за договором участь на паях, а також кредити на придбання нерухомості на етапі будівництва можуть надаватися банками під поручительство юридичної особи.
Схем по таких угодах фактично дві. "Позичальник укладає з банком кредитний договір і договір застави прав. Окремо позичальник укладає договір інвестування із праводержателем (звичайно їм є забудовник або девелопер)", - розповідає Мильдзихов. У другому випадку забезпеченням кредиту може виступити вексель. "У випадку вексельної схеми банк одержує в заставу вексель компанії-забудовника як забезпечення кредиту", - говорить Михайло Романов, керівник ипотечно-лизингового департаменту МГСН.
