Уповільнення росту банківського сектора через кризу ліквідності послабить будівельний бум,-і такий прогноз утримується у звіті аналітиків Альфа-банку. Девелоперы готові відреагувати на скорочення продажів житлової нерухомості, викликане зниженням обсягів іпотечного кредитування. Вони мають намір активізувати реалізацію житла на виплат, запропонувавши клієнтам умови кращі, чим по банківських кредитах. У результаті банкіри можуть втратити до 15% своїх іпотечних клієнтів. Як відповідна міра банки готові скоротити обсяги кредитування самих девелоперов.
По підрахунках аналітиків Альфа-банку, прогнозований на 2008 рік ріст ВВП може знизитися на 1%, з 6,5% до 5,5%. "Через кризу ліквідності банки скорочують обсяги видачі іпотечних кредитів, - пояснив Ъ старший аналітик Альфа-банку Наталя Орлова. - У підсумку обсяги придбання житла в кредит скоротяться, і, як слідство, знизяться обсяги будівництва".
Такий сценарій розвитку подій цілком реальний, уважають експерти. Через проблеми з фінансуванням ряд банків скорегували свої іпотечні програми. Юниаструмбанк підвищив ставки по іпотечних кредитах на 1%, а Москоммерцбанк вжив аналогічних заходів відносно ризикованих категорій позичальників. Деякі банки й зовсім призупинили видачу іпотеки. Кредитні брокери повідомляли про проблеми з одержанням іпотечних кредитів у Москоммерцбанке, ХКФ Банці, Инвестсбербанке. До нового року іпотеку не видає банк "Російський стандарт". При цьому банкіри прогнозують подальшу жорсткість умов видачі іпотечних кредитів.
По оцінках девелоперов, угоди по покупці житлової нерухомості з використанням кредитних коштів становлять 15-20% від їхнього загального обсягу. У випадку відмови банків кредитувати громадян на покупку споруджуваного житла забудовники прогнозують зниження цього показника як мінімум удвічі -і до 7,5%. "Нам уже дзвонять покупці зі скаргами на відмови банків видавати іпотеку, - говорить комерційний директор девелоперской компанії 'СТ Груп Регіон' Дмитро Шмельов. - Половина 'отказников' знайде вихід із ситуації. Однак інша половина відмовиться від придбання житла".
Забудовники вже придумали, як запобігти кризі продажів на ринку житлової нерухомості. "Ми мають намір пропонувати покупцям житла своєрідний аналог іпотечного кредиту у вигляді продажу квартир на виплат, - говорить Дмитро Шмельов. - При цьому за рахунок менших ризиків, які несе девелопер у порівнянні з банком, наш продукт може бути більше конкурентним". За його словами, строк розстрочки може бути збільшений із двох-трьох до п'яти років, що дуже близько на реальний термін погашення банківських іпотечних кредитів. По консервативних експертних оцінках, середній строк "життя" іпотечного кредиту в Росії становить сім років, при цьому значна частина позичальників розплачується з банком протягом перших двох-трьох років. Ставка при розстрочці від забудовника, за словами девелоперов, може бути на 0,5-1% нижче банківської. Крім того у випадку розстрочки клієнтові не буде потрібно збирати об'ємний пакет документів.
Однак зробити конкурентна пропозиція банківським позичальникам зможуть тільки великі девелоперы. "Зараз на ринку не так багато проектів для реалізації, тому великим девелоперам не потрібна висока оборотність коштів, і вони можуть дозволити собі продавати житло на виплат", - говорить комерційний директор компанії "Капітал Груп" Олексій Белоусов. Маржа дрібних забудовників і компаній, що будують удома з типовим плануванням, для цього недостатня. У результаті великі девелоперы не тільки не втратять клієнтів, що здобуває квартири в кредит, але й одержать можливість придбати іпотечних клієнтів інших компаній.
У результаті банки можуть втратитися позичальників, зацікавлених в одержанні кредитів на первинному ринку житла. По оцінках першого заступника голови правління Міського іпотечного банку Руслана Исеева, частка таких кредитів становить порядку 15% від загального обсягу іпотеки. Банкам же під час відсутності коштів на ринку протиставити пропозиції девелоперов особливо нема чого. "Либерализовывать програми іпотечного кредитування, особливо на ринку первинного житла, де в банку немає застави нерухомості, далі нікуди", - говорить керівник блоку іпотечного кредитування Альфа-банку Ілля Зибарев.
Втім, навряд чи така ситуація протриває довго. У банкірів є важелі впливу на надлишкову ліквідність забудовників. "Девелоперы дуже чутливі до кредитування власної діяльності, і якщо банки відмовляться від проектного фінансування будівництва житла, у забудовників уже не буде ні надлишкової маржі, ні можливості продавати житло на виплат", - уважає аналітик банку "Траст" Євгеній Надоршин. А Ілля Зибарев додає, що подібні дії з боку банків у сформованій ситуації з ліквідністю можуть піти вже найближчим часом.
