Що повинен знати позичальник про іпотечний договір. Сьогодні для більшості російських громадян іпотечний кредит уже перестав бути недоступною екзотикою. Усе більше наших співвітчизників замислюється про покупку квартири за допомогою іпотеки. Однак багато громадян, обрадувавшись, що одержали схвалення банку на іпотечний кредит, часом не звертають увагу на дуже важливий момент - укладання договору іпотеки.
Позичальники повинні знати, що в законодавстві передбачені особливі вимоги як до форми договору, так і до його змісту.
Договір іпотеки - це договір про заставу нерухомого майна. У випадку застосувань іпотеки для рішення житлових проблем предметом застави звичайно виступає житловий будинок або квартира.
Сторонами за договором іпотеки є заставоутримувач (банк, що видав іпотечний кредит) і заставник (позичальник або созаемщики іпотечного кредиту). Сторони повинні бути правоздатні й дієздатними, тобто громадяни повинні бути не моложе 18 років, а юридичні особи не повинні мати обмежень по передачі майна в іпотеку, обговорених у їхніх установчих документах.
Експерти відзначають великий перелік умов договору про заставу, які зізнаються істотними. У відповідності зі ст. 432 ГК РФ договір не може вважатися ув'язненим, якщо між сторонами не досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Істотні умови договору іпотеки, що є істотними в чинність закону й загальними для всіх договорів іпотеці, визначені п.1,2,4 ст. 9 ФЗ "Про іпотеку".
Вимоги до договору іпотеки
У договорі іпотеки обов'язково повинні бути зазначені: предмет іпотеки; оцінна вартість предмета іпотеки; істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою; право (власність, оренда й ін.), у чинність якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставникові, і орган державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєструвало це право заставника.
Предмет іпотеки визначається в договорі вказівкою його найменування, місця знаходження й достатнім для ідентифікації цього предмета описом. Крім того, у договорі іпотеки повинні бути зазначені право, у чинність якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставникові, і орган державної реєстрації, що зареєстрував це право заставника.
За словами експертів, позичальники при укладанні договору іпотеки повинні усвідомлювати, що жилою будинок, безпосередньо пов'язаний із землею, може бути предметом іпотеки тільки з одночасною заставою по тім же договорі іпотеки земельної ділянки, на якому він перебуває. При цьому в договорі необхідно вказувати адресу земельної ділянки, його площа, кадастровий номер, а також категорію земель і вид її дозволеного використання.
Не можуть бути закладені вдома й квартири, що перебувають у державній або муніципальній власності, і майно, яке не можна приватизувати (наприклад, службові житлові приміщення й ін.).
При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частині якого перебувають у загальній частковій власності заставника й інших осіб, закладеної вважається поряд з житловим приміщенням і відповідною часткою в праві загальної власності на житловий будинок.
При наданні кредиту на будівництво житлового будинку договором іпотеки може бути передбачене забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом і приналежним заставником матеріалами й устаткуванням, які заготовлені для будівництва.
Оцінна вартість предмета іпотеки визначається за згодою заставника із заставоутримувачем і вказується в договорі в грошовому вираженні. Оцінка може бути доручена й комерційної організації оцінювачів. На практиці банки, що займаються іпотечним кредитуванням, співробітничають із великими риэлторскими компаніями, що мають власні відділи оцінки нерухомого майна. Варто помітити, що сьогодні при оцінці однієї й тієї ж квартири в різних фірмах різниця може досягати 5 - 10 тисяч доларів.
Зобов'язання, забезпечуване іпотекою, повинне бути назване в договорі іпотеки із вказівкою його суми, підстави його виникнення й строку виконання. Якщо величина забезпеченого іпотекою зобов'язання підлягає визначенню в майбутньому, повинні бути зазначені порядок й інші необхідні умови її визначення. У тому випадку, коли зобов'язання підлягає виконанню вроздріб, у договорі іпотеки повинні бути зазначені строки відповідних платежів й їхні розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри. Згідно п. 6 ст. 9 ФЗ "Про іпотеку", якщо права заставоутримувача засвідчують заставній, то на це вказується в договорі іпотеці.
Відповідно до ст. 10 ФЗ "Про іпотеку", п. 2 ст. 339 ГК РФ договір іпотеки повинен бути укладений у писемній формі й підлягає нотаріальному посвідченню (крім того, судова практика виходить із того, що договір іпотеки повинен бути нотаріально засвідчений і зарегестрирован у поземельній книзі, у цьому випадку застава вважається ув'язненим з моменту його реєстрації. У противному ж випадку угода може бути визнана як недійсної, так і незначної). Однак ст. 55 Основ законодавства Російської Федерації "Про нотаріат" від 11 лютого 1993 року встановлює, що договори про заставу майна, що підлягає реєстрації, можуть бути засвідчені за умови подання документів, що підтверджують право власності на закладає имущество, що. Мова тут не йде про право оренди нерухомого майна, можливість застави якого передбачена у ФЗ "Про іпотеку".
Договори про заставу майна надаються нотаріусові не менш чим у двох екземплярах, один із яких залишається в справах нотаріальної контори. За бажанням сторін нотаріус може видати сторонам необхідне число копій заставній з оцінкою "копія" на кожній з них. Недотримання правил про письмову форму договору про іпотеку, вимог нотаріального посвідчення й державної реєстрації тягне недійсність договору.
Права та обов'язки сторін за договором іпотеки
При укладанні договору іпотеки заставник зобов'язаний у писемній формі попередити заставоутримувача про всіх відомі йому до моменту державної реєстрації договору правах третіх осіб на предмет іпотеки (правах застави, довічного користування, оренди, сервітутах й інших правах). Невиконання цього обов'язку дає заставоутримувачеві право зажадати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання або зміни умов договору іпотеки.
Одна з особливостей іпотеки укладається в тім, що закладене майно завжди залишається в заставника. Він зберігає за собою право володіти й користуватися предметом іпотеки відповідно до його призначення. За загальним правилом за заставником зберігається право самостійне розпоряджатися отриманими від предмета іпотеки плодами, продукцією й доходами. У договорі іпотеки не можуть передбачатися які-небудь обмеження права заставника або третіх осіб по користуванню закладеним майном. Заставник вправі заповісти закладене майно. Угода, що обмежує це право заставника, є незначним.
За згодою заставоутримувача заставник вправі відчужувати закладене майно шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внесок у господарське товариство або суспільство або пайовий внесок у виробничий кооператив, іншим способом, передавати його іншій особі в господарське ведення, оренду або тимчасове безплатне користування, якщо інше не передбачено договором іпотеці. Строк, на який майно надається в користування, не повинен перевищувати строку іпотеки.
Инфо внизу
2007-2008 Экономика, финансы, бизнес При использовании статей с нашего ресурса ссылка на наш сайт обязательна.
