Уроки світової кризи ліквідності: що чекає вітчизняний ринок іпотеки
кспертна думка керівника кредитно-касового офісу ТОВ "Міський Іпотечний Банк" у місті Єкатеринбурзі (Група Морган Стэнли) Станіслава Дехтулинского
Росія хоч і не настільки значно, але вже активно інтегрована у світову економіку, тому криза ліквідності не могла побічно не торкнути вітчизняного фінансового сектора. На фінансовому ринку відбулося збільшення вартості залучення ресурсів, і, зокрема, по ряду кредитів ускладнене їхнє рефінансування (великі кредити, як правило, понад 500 000 доларів, кредити на тривалі строки понад 20-25 років, з розміром кредиту понад 80-85% вартості застави). Більшість учасників ринку іпотечного кредитування внесли зміни у свої програми як у частині вимог до предмета застави, так й у роботі з різними категоріями позичальників. У частині коректування ставок по ринку для позичальників - по окремих програмах цілком можливо й зниження, але тільки по якісних кредитах (на відносно короткі строки, з більшим першим внеском, з документальним підтвердженням доходів). А по нестандартних кредитах (у першу чергу, мова йде про нестандартні кредити, надаваних на покупку житла з мінімальним первісним внеском, із занадто лояльними умовами дострокового погашення, з низькими вимогами до підтвердження доходів потенційних позичальників) - на ринку більш імовірно деяке збільшення ставок. Практично припинена видача кредитів позичальникам категорії "subprime" (з негативною кредитною історією, без первісного внеску).
У довгостроковій же перспективі, безумовно, ставки будуть знижуватися. Говорити про істотну жорсткість вимог не коштує. Ми маємо справу з переоцінкою рівня ризиків і відповідним коректуванням правил гри. Не тільки для Росії, але й для інших країн ситуація на західних ринках - це якийсь урок, що стосується необхідності зваженої політики кредитних ризиків і реалізації своїх програм, як для учасників ринку, так й у частині необхідності постійного "запасу" по фондированию. У цілому вірніше говорити не стільки про наслідки для російського ринку іпотеки, скільки про ситуації стабільності економіки країни на такому тлі й тих моделях залучення ресурсів, які використають, і будуть використати російські банки. Адже іпотечний ринок поки ще зовсім невеликий: сукупний портфель іпотечних кредитів, виданих всіма працюючими на території Росії банками, становить порядку 700 млрд. руб. А сформованого ринку іпотечних паперів, по великому рахунку, ще ні, і робота більшості банків ведеться із заявниками й програмами в категорії prime, тобто стандартні.
Таким чином, криза "недовіри" з боку інвесторів, і як слідство, проблеми ліквідності на американському і європейському ринках, для всіх російських банків приведе до того, що, по-перше, вартість залучення ресурсів стане набагато дорожче. По-друге, можливості рефінансування іпотечних пулів кредитів будуть дуже обмежені. Тому позичальникам, які хочуть оформити іпотеку, потрібно було поспішити зробити це до кінця 2007 року, або постаратися зробити це в самий найближчий час. "Час - гроші!" - це вираження дуже точно характеризує ситуацію на іпотечному ринку для позичальників. При цьому, на тлі курсу, що знижується, долара, понижательный тренд якого спостерігається вже протягом останніх 5 років, увага позичальників варто звернути на оформлення іпотечних кредитів у доларах, тим більше що розрив між рівнем ставок у доларах і рублях значно скорочується. Подальша лібералізація вимог, як до самих позичальників, так і до предметів застави, що ми спостерігали протягом останніх 2-3 років, можлива й у майбутньому, але тільки по якісних позичальниках.
Якщо мова йде об частки обсягу (у грошовому вираженні) виданих іпотечних кредитів сукупно всіма банками, що працюють у Росії, до розміру ВВП країни, те, дійсно, у цей час цей показник не перевищує 2%. При цьому аналогічний показник у США перевищує 70%, у країнах Європи - від 50% до 90%. У цілому по Росії обсяг іпотечного кредитування розраховуючи на душу населення, за даними Асоціації російських банків (АРБ), за станом на початок осіни 2007 р., становив 1 072 рубля іпотечних кредитів. На нашу думку, цей показник за станом на 1 січня 2008 року перебуває на більшому рівні й уже перевищує 4 800 рублів. При цьому, для порівняння, за інформацією АРБ, у Швейцарії він дорівнює 54,5 тисяч євро, а в США - 310 тисяч доларів. Проте, ріст обсягів видачі іпотечних кредитів в 2007 році продовжився й в 2008 році тенденція до підвищення збережеться, але з деяким уповільненням темпів (динаміка росту буде трохи нижче, ніж в останні 2 роки). Так, якщо частка угод з житловою нерухомістю із залученням кредитних коштів, регистрируемых Керуванням Федеральної Реєстраційної Служби по Свердловській області, до загальної кількості регистрируемых угод наприкінці 2006 р. становила 20-22%, те у вересні 2007 р. вона склала вже 26-28%, наприкінці 2007 року перевищила 30%. У середньому по країні сьогодні частка іпотечних угод становить близько 10% від загальної кількості угод купівлі-продажу житлової нерухомості, а у великих городах-миллионниках досягає 15-20% і більше.
Як тенденції 2008 року можна спрогнозувати збільшення частки кредитування індивідуальних житлових будинків (котеджів), можливо більше масова поява кредитів на земельні ділянки, підвищення попиту на послуги перекредитування раніше взятих кредитів. Основні причини, по яких житло в Росії не стає дійсно доступним, у т.ч. за рахунок іпотеки: 1) невідповідність зміни розміру реально розташовуваних доходів населення й рівня інфляції, у т.ч. інфляції на ринку нерухомості; 2) невідповідність рівня платоспроможного попиту та пропозиції на ринку нерухомості; 3) відсутність розвиненого внутрішнього ринку фондирования для залучення щодо дешевих і довгострокових ресурсів інвесторів для видачі іпотечних кредитів, зокрема таких інституціональних інвесторів, як Пенсійний Фонд, Страхові компанії (необхідні значні законодавчі ініціативи); 4) ряд властиво законодавчих обмежень, що не сприяють поки масовому поширенню іпотеки - по строках державної реєстрації угод, відсутності актуальних податкових стимулів й ін. (необхідне внесення змін у Закон про державну реєстрацію угод з нерухомістю, Закон про іпотеку, Податковий Кодекс РФ).
Бажання ж самих громадян одержати іпотеку безперечно, оскільки вже протягом останніх декількох років єдиним діючим способом поліпшити свої житлові умови є іпотечний кредит. У міжнародній практиці існує дуже показовий критерій доступності житла: строк, протягом якого середньостатистична родина може шляхом заощаджень, виходячи із середнього ж рівня доходів, придбати житло малої площі (квартиру-студію або нашу термінологію - 1-2-х кімнатну квартиру). Якщо нормою вважається строк на рівні 5-6 років, і в таких недешевих містах, як Берлін, Нью-Йорк і навіть Лондон й ін. цей показник відповідає нормі, то в переважній більшості городов-миллионников Росія цей показник перевищує 10 років, а в деяких - близький до 20 років. Тому можна зробити наступний висновок: рівень доступності житла головним чином залежить не тільки від рівня ставок по іпотечних кредитах, а від рівня реальних доходів населення й співвідношення попиту та пропозиції на ринку нерухомості. Тобто чим вище доходи громадян і чим більше пропозиція на ринку нерухомості перевищує попит (причому пропозиція дешевого житла масової забудови, т.зв. економа-класу), тим житло доступніше. При цьому проблему доступності неможливо вирішити, не реалізувавши всі три складові одночасно.
Відповідно до офіційної статистики середня зарплата жителя Єкатеринбурга сьогодні становить 12 000 - 14 000 рублів. Навіть при наявності первісного внеску, рівного 10% від вартості житла, що здобуває, щоб розраховувати на суму кредиту, що буде достатня для покупки середньої 1-кімнатної квартири в Єкатеринбурзі (ціна якої вже становить 1,8-2,3 млн. рублів), сукупний щомісячний доход родини повинен бути як мінімум 50 000 рублів. Чи доступно це "середньому" жителеві? Тому висновки про масовість і доступність іпотеки й платоспроможному попиті можете зробити самі.
Попит на іпотечне кредитування буде рости динамічно, і пропорційно залежати від платоспроможного попиту населення на нерухомість, обсягу якісної пропозиції житла на ринку. Всі передумови, законодавчі й економічні, для розвитку іпотеки є, тому іпотека може, і буде розвиватися, незважаючи на складності, просто тому, що такі закони ринку. Перспективи розвитку іпотеки в Росії і Єкатеринбурзі колосальні, тому ми з високою часткою оптимізму очікуємо 2008 рік. 2008-2009 року ознаменуються посиленням конкуренції: для простих людей, споживачів варіативність вибору з розмаїтості, що розширюється, іпотечних програм - це завжди плюс.
Инфо внизу
2007-2008 Экономика, финансы, бизнес При использовании статей с нашего ресурса ссылка на наш сайт обязательна.
