Проникнення іпотеки зараз перебуває на дуже невисокому рівні
Член правління, директор департаменту іпотечного кредитування ВТБ24 Анатолій Друкарів відповів на питання кореспондента ИА "Росфинком" про іпотечний ринок і діяльність банку в цій сфері.
ИА "Росфинком": Деякі аналитики прогнозують ріст іпотеки в 2008 р. на $20 млрд. Тим часом, популярність іпотеки залишається дуже невисокої - 14% квартир купується за допомогою банківських кредитів. Це означає, що іпотека залишається усе ще долею обраних?
ВТБ24 має у своєму розпорядженні більше оптимістичні прогнози. Так, ми очікуємо, що в 2008 р. іпотека виросте більш ніж на $25 млрд. Для порівняння, в 2007 р. іпотека в країні виросла з $13 млрд. до $31 млрд. Причому мій оптимізм підтверджується даними ВТБ24 по видачі іпотечних кредитів уже за січень-березень. За результатами першого кварталу нинішнього року ми відзначаємо істотне перевищення показників минулого року. ВТБ24 видав іпотечних кредитів на суму 27 083 млн. руб. в 2008 р., тобто 12 278 кредитів. Проти 7 924 млн. руб. й 2 764 кредитів за підсумками першого кварталу 2007 р.
У відношенні всього ринку кредитування фізичних осіб у цілому, куди іпотека входить складовою частиною, ми очікуємо скорочення. Однак у цьому випадку мова може йти, насамперед, про зниження активності банків на ринку споживчого кредитування. Тобто на ринку безстанового кредитування. У цьому сегменті тенденція також уже помітна за результатами першого кварталу Т.г.тем не менш іпотеки ця тенденція не торкнеться. В абсолютних цифрах ринок буде порівнянний з торішніми результатами.
Крім того, я впевнений, що популярність іпотеки реально вище. По даним ВТБ24, на сьогоднішній момент частка квартир, куплених по іпотеці, становить не менш 20%. При цьому існують регіони, де з використанням іпотеки купують й 50% квартир. Наприклад, на Півночі або в Якутії.
ИА "Росфинком": Тим часом, по даним ВЦИОМ, тільки 6% москвичів планують купити квартири, причому тільки третина з них для цього скористається іпотекою. Чи не є ця ситуацією передвісницею майбутньої кризи?
Звичайно, проникнення іпотеки зараз перебуває на дуже невисокому рівні, особливо з погляду частки ВВП. Приблизно на рівні 2,3%. До кінця 2008 р. очікується ледве вище 3%. Наша іпотека за рівнем поширення уступає навіть східноєвропейським країнам, членам СНД. Для порівняння, на Україні іпотека досягає 9% ВВП. Втім, у цьому немає нічого дивного. На банківському ринку цих країн уже давно активно діють іноземні банки. Вони прийшли в ці країни ще в середині 90-х років, причому іноземні банки принесли сучасні технології й довгострокові ресурси. У нашій же країні процес "переорієнтації" банківської системи на потреби роздробу перебуває в початковій стадії розвитку. До того ж у нас, особливо в регіонах, продовжують домінувати банки, у яких найчастіше є недолік довгих грошей. Крім того, часто в невеликих банків відсутній досвід роботи на таких ринках.
І проте ні про яку кризу говорити не можна. Вся справа в технологіях, досвіді й фінансових ресурсах, які є в наявності в банків. На Україні живуть люди не богаче росіян, і все-таки проникнення іпотеки втроє перевищує російські показники.
Очевидно, що в Росії з кожним роком буде ставати усе більше людей, які скористалися іпотечним кредитом. У Москві ВТБ24 уже видає кожен третій кредит. Крім того, ще порядку 10% угод при покупці й продажі нерухомості можна віднести до іпотеки, тому що громадяни беруть у банках звичайні безстанові кредити, у тому числі на меті придбання житла. Це вже багато.
Цього року ринок іпотеки виразно продовжить рости. Намітилася тенденція до висновку капіталів з фондового ринку й банківських вкладів і переклад інвестицій громадян у сферу нерухомості. Тому що ставки, навіть по карбованцевих внесках, не покривають тих інфляційних очікувань, які є цього року. А нерухомість, навпаки, активно росте. Більше того, немає ніяких ознак, що виникне якась стагнація ринку або не дай боже падіння цін на цьому ринку. Навпаки, думаю, що протягом двох-трьох найближчого років очікується стабільний ріст.
ИА "Росфинком": Ощадбанк і ВТБ задають тон на ринку іпотеки. Тим часом, зовсім недавно Ощадбанк зважився на деяке зниження ставок по іпотечних кредитах, чи піде за ним і банк ВТБ24?
Дійсно, на ринку іпотечних кредитів зараз два банки - Ощадбанк і ВТБ24 - задають тон. Однак говорити про те, що зниження ставок по іпотечних кредитах, що відбулося в Ощадбанку, стане визначальної для ринку, не коштує. Навпаки, цілком очевидно, що ВТБ24 в 2008 р. піде на підвищення ставок по іпотечних кредитах.
Звичайно, дії Ощадбанку є для нас і для всього ринку орієнтиром, проте ми можемо дозволити собі мати більше високі ставки. Наші продукти користуються підвищеним попитом у чинність технологічних переваг.
ИА "Росфинком": У чому укладаються особливість іпотечних продуктів ВТБ24?
ВТБ24 завжди перед собою ставить завдання мати такі параметри продукту, щоб для одержання іпотечного кредиту й покупки нерухомості було досить наявності платоспроможного клієнта й самого об'єкта нерухомості. Найчастіше ми авансуємо оплату житла, що здобуває, ще до оформлення застави.
У багатьох банків інша стратегія. Часто банки виявляються неготовими використати в роботі тільки ці принципи. Їм потрібні поручителі, реєстрація застави до видачі коштів.
Із цієї причини ВТБ24 помітно відрізняється в кращу сторону від таких банків по якості своєї кредитної пропозиції. Нашому клієнтові досить мати якусь первісну суму й стабільний щомісячний доход, щоб розраховувати на одержання іпотечного кредиту у ВТБ24.
Втім, у цієї проблеми є, звичайно, і інша сторона. Обсяг внесків в Ощадбанку набагато перевищує обсяг кредитного портфеля. У цьому змісті банк відносно роздрібного бізнесу є фондообеспеченным. Якщо подивитися на структуру пасивів й активів ВТБ24, то можна помітити, що кредитний портфель на сьогоднішній день істотно перевищує наш портфель депозитів. Таким чином, банк змушений фондировать операції на роздрібному ринку з інших джерел, у тому числі позичати гроші за кордоном. А ці джерела на сьогоднішній день подорожчали. Природно, цілком логічно очікувати від нас і підвищення ставок по кредитах.
Правда, справедливості заради треба сказати, що нинішнє зниження Ощадбанком ставок по іпотечних кредитах торкнулося тільки валютних кредитів. У них ставки по цьому виді іпотечних кредитів історично були завищені. Так що зниження, що відбулося, скоріше приводить ставки у відповідність із ринком, ніж ламає ринкову картину. Нові ставки по іпотечних кредитах виявилися ближче до нижньої границі ринку, ніж раніше.
ИА "Росфинком": Тим часом, поява Ощадбанку на ринку валютних іпотечних кредитів не може не вплинути на сам ринок.
Ми розглядаємо ринок іпотечних кредитів у двох площинах: у валютній і карбованцевій. Тому що гравці, умови й продукти різні, та й території різні.... Зараз ринок іпотечних кредитів помітно диференційований між карбованцевою й валютною складовою. Причому в кредитуванні в кожній з валют є свої лідери. Так, у Росії зовсім чітко визначилися сильні гравці в рублевій зоні. Це Ощадбанк, Агентство по іпотечному житловому кредитуванню (АИЖК), ВТБ24. Правда, ВТБ24 ставиться до універсальних банок. Банк активно кредитує в обох валютах.
На валютному ринку основні тренди задаються іноземними банками й ВТБ24. Інші великі гравці іпотечного ринку, наприклад АИЖК, Ощадбанк, з валютою практично не працюють. А Москомерцбанк і зовсім пішов з ринку.
Втім, причина такого поділу ринку проста. ВТБ24 історично більше є присутнім у Москві й Санкт-Петербурзі. А в цих містах більше розвинене валютне кредитування, і за рахунок цього частка банку в цьому сегменті ринку істотно вище, ніж у карбованцевому. Регіони ж, за винятком невеликих сплесків на Далекому Сході, де все-таки й долари беруть, і ієни користуються попитом, живуть у рублевій зоні.
От і виходить, що вся країна кредитується в рублях, а у валюті винятково люди, близькі до фінансової сфери, або люди, які займаються зовнішньою торгівлею. Це, звичайно, не самий масовий сегмент ринку. До речі, що пройшов рік показав, що частка карбованцевого кредитування стає істотно вище валютною. Тому якщо й говорити про зміни процентних ставок й їхньому впливі на ринок, те завжди треба дивитися на валюту, про яку йде зараз мова. У принципі, тенденції зараз можуть бути навіть разнонаправленными. У валюті ставки можуть падати, а по рублях можуть і рости. І навпаки.
Крім того, можливі й "локальні коректування". Наприклад, у нас зараз однакова ставка по кредитах у євро й у доларах. Тим часом, курсова логіка підказує, що треба ставки розділяти. По доларі, мабуть, ставка повинна бути ледве вище, а по євро - нижче. Такі коректування цінової політики цілком можливі в 2008 р.
ИА "Росфинком": Якийсь час назад говорилося про програми міжрегіонального іпотечного кредитування й навіть межграничного іпотечного кредитування банку ВТБ24. Що зроблено на даний момент у цьому напрямку?
У лютому 2008 р. група ВТБ запустила іпотеку в Білорусії. Там наш банк називається просто ВТБ. Зараз пішли перші угоди. Поки діє пилотный проект по кредитуванню працівників групи ВТБ по покупці нерухомості в Білорусії й, навпаки, білоруських колег - у Росії. Готуємося запропонувати цю послуги й широкому ринку. Правда, у Білорусії важко очікувати великого бізнесу. Оскільки поки в Росії немає великої кількості бажаючих придбати нерухомість у Білорусії. Але якщо говорити про Крим й Україну, те досить багато росіян уже здобуває там житло.
ИА "Росфинком": Група ВТБ запускає іпотечну програму на Україні?
Саме так. Ця програма стартує на Україні у квітні. Скажемо так, внутрішня українська програма. Очікується, що в червні ця програма буде запропонована вже широкому колу російських споживачів. Таким чином, росіяни зможуть купити нерухомість за допомогою кредиту ВТБ24, скажемо, у Криму. І навпаки, українці зможуть купити квартиру в Росії.
Причому громадянин Росії буде оформляти угоду по місцю одержання заробітку, тобто в Росії. При цьому застава нерухомості буде оформляється на Україні. Людині не треба буде їздити в Київ, щоб вносити платежі по кредиту. Знімається відповідно безліч проблем - язикових й юридичних. Росіянам можна буде не вивчати тонкості цивільного й податкового законодавства на Україні, а українцям штудировать російські особливості. Усе на себе візьме банк. Правда, заставоутримувачем буде однаково російський ВТБ24. Заставна буде випущена на користь російського банку. А кредит буде наданий тут, у Росії.
ИА "Росфинком": А що буде зі ставками по цих кредитах?
Ми будемо котирувати кредит не за місцем перебування застави, а за місцем перебування позичальника. Тобто за місцем перебування клієнта й по місцю одержання їм доходу. Тобто якщо росіянин захоче одержати кредит для покупки нерухомості на Україні або в Білорусії, то буде одержувати ставку російську. І навпаки.
Якщо говорити про абсолютний розмір ставок, то зараз вони там вище, чим у Росії. Донедавна в Росії ставка 11-11,5% по іпотеці в доларах уважалася оптимальної, на Україні й у Білорусії - порядку 12-12,5%. Причому іпотеки в місцевій валюті в цих країнах практично немає. На відміну від російського ринку, ринки Білорусії й України абсолютно валютизированы. 85% ринку в цих країнах - доларові кредити. Звичайно, у Білорусії є програми в місцевих рублях. Але всі ці програми датовані самим білоруським урядом. Ринкових угод у національній валюті практично немає.
ИА "Росфинком": А чи буде така програма розширюватися в напрямку інших країн?
Для групи ВТБ пріоритет - країни СНД. У цих регіонах і концентруються зусилля банку. У даний момент подібні програми розробляються для Грузії й Вірменії. Поки важко сказати, у який період ці програми можуть почати реалізовуватися, однак банк зараз над ними працює. Крім того, аналогічні програми будуть розвиватися на території всіх інших країн, де група ВТБ створює дочірні банки. Наприклад, у Казахстані, Узбекистані... Протягом усього цього року дочірні банки будуть активно створюватися в цих країнах. І скрізь буде використатися методологічна допомога ВТБ24.
ИА "Росфинком": А якщо говорити про російські регіони... Очевидно, що іпотечні програми в 2008 р. будуть більше затребуваними в регіонах. А що робить банк ВТБ24 для того, щоб поучаствовать у регіональних програмах?
Регіональний розвиток ВТБ24 активно почалося тільки торік. І нам ще має бути нарощувати свою частку. Тим часом, ми розуміємо, що деякі зміни в регіональній тактиці банку вже назріли.
Приміром, середній розмір кредиту, що надається в регіонах, істотно менше московського. По країні в середньому розмір іпотечного кредиту становить 1 млн. 300 тис. руб., а в Москві - 2,7 млн. руб. Із цієї причини банк уже сьогодні встановлює диференційований розмір комісійних тарифів залежно від ринкових умов у тім або іншому місті.
У різних регіонах є різний попит на послугу іпотечного кредитування. Крім того, ми виділяємо міста з дуже сильною конкуренцією, а також ті території, де ми поки недостатньо инфраструктурно розвинені й наші підрозділи фізично не справляються з обслуговуванням величезного потоку клієнтів. Із цих причин цього року, швидше за все, ВТБ24 буде вводити диференційовану процентну ставку для різних регіонів. Це нове для банку. Поки ставка по іпотечному кредиті на території всієї країни однакова. Хоча і є розходження по величині первісного внеску. Очікується, що вже в червні можуть бути прийняті перші такі рішення по конкретних регіонах.
Инфо внизу
2007-2008 Экономика, финансы, бизнес При использовании статей с нашего ресурса ссылка на наш сайт обязательна.
