Ціни на житло ростуть, банки піднімають іпотечні ставки, посилюють процедуру андеррайтинга, звертають програми, що не вимагають первісного внеску. Хвиля іпотечної кризи, що зачепила своїм крилом і наші іпотечні банки, відітнула від іпотеки багатьох потенційних позичальників. Однак у світі вже давно існує фінансовий інструмент, що дозволяє брати гроші в борг під більше низькі відсотки, сформувати пристойну кредитну історію й нагромадити гроші на первісний внесок в іпотечний банк.
Цей інструмент - будівельні ощадні каси (ССК). Сьогодні своєю думкою про роботу ССК поділяться наші експерти, але колись коротко викладемо суть. Державна Дума повинна розглянути проект закону "Про будівельні ощадні каси". Як пояснили Інтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.Ru розроблювачі проекту (див. нашу статтю "Коли заробить "опальна" стройсберкасса"), механізм буде функціонувати приблизно так:
Стройсберкасса повинна допомогти нагромадити вкладникові коштів на квартиру (звичайно, не на всю, а на частину) і видати кредит на придбання житла, під більше низькі, чим у звичайному банку відсотки - приблизно - 6-7% річних. Але спочатку на рахунку треба нагромадити певну суму. ССК буде нараховувати на внески 3-4% річних. Держава обіцяє підтримувати вкладників фінансово: нараховувати 20% на щорічні внески вкладників, що не перевищують 70 тис. рублів. Максимальний щорічний внесок держави на рахунок - 14 тис. рублів у рік. Принцип наступний: скільки грошей накопичено, стільки ж і буде виданий як кредит. Нагромадили 30 тисяч доларів, значить ще стільки ж видасть ССК.
Виданий ССК кредит можна буде витратити тільки на поліпшення житлових умов (під цим розуміється не тільки покупка нового житла, але й перепланування, і ремонт, і придбання дачної ділянки). Нарешті, гроші, накопичені в стройсберкассе, плюс кредит каси можна використати як первісний внесок на покупку житла через звичайний іпотечний банк.
За задумом авторів проекту, низькі процентні ставки дозволить установити замкнута система фінансових потоків, незалежна від коливань ринку. Держава також має намір захистити вкладників від шахраїв - створенням спеціального страхового фонду й зобов'язанням ССК одержати ліцензії від Центробанку.
А тепер ми дамо слово автора проекту, депутатові Держдуми РФ Івану Грачову:
Іван Грачов: ССК пошириться на третину населення країни
- Чому на ваш погляд закон про стройсберкассах так довго в нас не приймається?
- Думаю, у закону об ССК дві групи супротивників. Перші - аматори американської моделі іпотеки, які чисто більшовицькими методами намагаються ніякі інші системи в Росію не пропустити. Вони, починаючи з 1995 року, із мною борються, з тих пор, коли я почав роботу над іпотечним законодавством. Адже закони про іпотеку й стройсберкассах робилися паралельно, але якщо іпотечний закон удалося продавити в 1998 році, то законопроект про ССК так і не прийнятий.
Друга група супротивників - частина банків, які чомусь уважають ССК конкурентами. Вони думають, що це те ж самі гроші, які надходять до них, і думають, що краще б їхнім якимсь образом разом з господдержкой залишити в банках.
- Виходить, ССК конкурентом класичній іпотеці не стане?
- Клієнти стройсберкасс - інші люди, відповідно, це інші гроші. Іпотека призначена для тих, у кого є 30% від вартості житла, якщо й можуть бути відхилення від цієї цифри, те невеликі. Спроби видавати кредити тим, хто не мав первісного внеску, Америці обійшлися чи ледве не в трильйон доларів. Оскільки в Росії мало тих, хто має необхідний первісний внесок для іпотеки, треба підтягувати людей системами державної підтримки нагромадження, так щоб за півтора -два року, шість років, у крайньому випадку, вони накопичували ці необхідні 30%.
Це аргумент за стройсберкассы: 30% нагромадив людин у ССК, 30% йому додала ця ж стройсберкасса, а відсутні 40% він одержав в іпотечному банку. Тобто, до іпотечних банок ССК залучають нових клієнтів з готовою кредитною історією.
- чи Можна дійсно вибудувати замкнуту фінансову систему, незалежну від інфляції? Чи захистить вона від росту цін на житло?
- Зовсім не залежну від економіки країни систему вибудувати не можна, адже навіть потік вкладників однаково залежить від співвідношення відсотків, що працюють усередині системи й поза нею. Але можна створити стійку структуру, що не реагує на дрібні перегони й навіть на інфляцію в 10-15%, якщо в неї є тенденція до зниження. На практиці це підтвердили німці, чехи, словаки й інші країни.
Якщо звернутися до теорії, всі модельні оцінки показують, що збалансовану систему, - непірамідальну, - побудувати можна, тільки за це платиш зрушенням у черзі. Допустимо, через дворічний період нагромадження клієнт ССК повинен був одержати кредит, але через те, що макроекономіка країни істотно змінилася, момент одержання грошей може зрушитися. Така плата за стабільність. Що стосується цін на житло, то від їхнього росту система захистити не може. Для того, щоб бути стійкої, вона повністю відв'язана від будівництва житла, займається тільки грішми. Це сугубо фінансовий інститут.
- У чому привабливі риси ССК, і в чому її слабості?
- Мінус у ССК у порівнянні з іпотекою тільки один - тривалий період очікування. Людина не сьогодні одержує квартиру, а через два-два з половиною року. У Німеччині, наприклад, після війни період нагромадження становив близько 6 років.
Насправді, це мінус для тих, у кого й так досить грошей. А на істотні покупки ми однаково збираємо, так краще робити це в стройсберкассе - за підтримкою держави, зі страховими гарантіями.
Основний плюс: ССК приблизно в 10 разів стабильнее при більших коливаннях потоків вкладників, чим звичайні банки. Збій американської іпотечної системи відбився на всьому світовому ринку, однак німецькі стройсберкассы ніяк на нього не зреагували. Потік вкладників колишній, всі параметри колишні, навіть мінімальних відхилень по чергах не спостерігається. Причина стабільності зрозуміла: тут вкладник й одержувач кредиту одна й та сама особа, припинився потік вкладників, не стало й одержувачів.
- чи Стане ССК "народним" варіантом іпотеки?
- Обов'язково й, на мій погляд, пошириться приблизно на третину населення країни. Це доводить досвід більше бедных, чим Росія, країн. У Словаччині, Чехії ССК успішно працюють. У Казахстані за три роки вони вийшли приблизно на півтора мільярда доларів у рік. Із прийняттям закону в нашій країні стройсберкассы зароблять відразу ж і вийдуть за 5 років приблизно на 100 мільярдів доларів, я в цьому не сумніваюся.
Ми ознайомилися з позицією автора ідеї впровадження ССК у Росії, послухаємо й інші думки. Інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.Ru попросив професіоналів ринку нерухомості поділитися своєю точкою зору.
Володимир Пономарів, віце-президент Асоціації будівельників Росії: - У нас дуже висока інфляція в сегменті нерухомості. Не просто загальна інфляція (10-12%), а гірше: у нерухомості "знецінювання" грошей іде швидше, тому що квадратні метри увесь час дорожчають. Приблизно - на 26% у рік за період 2000-2007 р. В умовах такої скаженої інфляції нагромадження без державної компенсації просто неможливі. Тому питання про державну підтримку обговорювався дуже довго. Але грошей на все не вистачало, тому десять років тому вирішували - куди направити господдержку - на іпотеку або на ССК? Вибрали перше.
Іпотечне житлове кредитування носить більше динамічний характер і має можливість охопити більшу кількість позичальників у порівнянні зі ССК. Тому кошти - у вигляді державних гарантій - були спрямовані створення й розвиток АИЖК.
Сьогодні положення змінилося. Іпотека вже не має потреби в господдержке так, як це було на початковому етапі, участь держави тут скорочується. А ССК тепер можна простимулировать. Це буде нормальний, гарний інструмент. Ми, завдяки закону про ССК, нарешті, зможемо заборонити різні шахрайські накопичувальні схеми. Стройсберкасса виключає можливості шахрайства, - вона є аналогом банку (а не кооперативу) і буде перебувати під контролем держави в особі Центробанку.
Ніякої конкуренції між ССК й іпотекою не буде, вони стануть один одного доповнювати. ССК займе свою нішу, свій невеликий сегмент, ближче до споживчого кредитування (ремонт житла, перепланування, покупка меблів, дачі й т.д.) Це буде широко розгалужена система доступних малих кредитів. Этим ССК дуже приваблива.
Слабість ССК - у її замкнутості. Адже іпотека - відкрита система, гроші йдуть із фінансових ринків. А система ССК формується за рахунок учасників цього співтовариства. Тому на першому етапі їй просто необхідна допомога держави.
Христина Рзаева, директор по продажах Незалежного Бюро Іпотечного Кредитування:
Переваги ССК у невисокої, на першої погляд, вартості позик. Так, начебто б і відсотки по внеску капають, і різниця в ставках по внеску й по кредиту не повинна бути вище 3% на користь кредиту. Але, іпотека - це "тут і зараз".
Іпотечний покупець фіксує вартість квартири при покупці, і якщо скрупульозно порахувати вартість виданих сьогодні в кредит грошей через рік, два, п'ять, п'ятнадцять, зрівнявши рівень інфляції, що на ділі вище, ніж нам розповідають, і розмір процентної ставки, те можна всерйоз задуматися, - кому це було вигідніше, покупцеві або банку. Гроші користувача ССК, що вносить щомісячні внески, у найкращому разі не занадто знеціняться за рік-два, тому що сьогоднішні ставки по внесках у рублях не дотягають до рівня інфляції.
У даної схеми була своя ніша у вигляді кооперативів, які пропонували й розстрочки на строк до 15 років, і близько 2% річних, але масовими вони так і не стали.
Василь Шарапов, заступник керівника юридичного відділу инвестиционно-девелоперской компанії "Сіті-XXI століття": Якщо ми говоримо про ССК як про комерційні структури, то створювати новий вид комерційних банків недоцільно. Якщо мова йде про ССК як про спеціалізовані кредитні установи, створюваних і підтримуваних винятково державою, тоді закон буде корисний.
Ключовою перевагою ССК могла б бути потужна фінансова підтримка державою діяльності таких структур. Це було б логічним кроком у підтримку національного проекту "Доступне житло".
Люди повірять у ССК, якщо їх буде засновувати державу й гарантувати їхню фінансову стабільність, а також повернення внесків і виплату відсотків. Державні гарантії по внесках у ССК повинні бути істотно вище, ніж по внесках іншого цільового призначення.
Недоліком ССК є обмежений склад банківських операцій на відміну від інших комерційних банків. Але перш ніж, створювати ССК варто відповістити на просте запитання - хто буде реальним споживачем їхніх фінансових послуг?
Ілля Зибарев керівник блоку "Іпотечне кредитування" Альфа-Банку:
Ще не зовсім зрозуміло, скільки держава буде нараховувати на депозити стройсберкасс (ССК), тому говорити однозначно складно. У мене є сумніву в ефективності цієї схеми в цілому, адже нагромадження громадян на депозитах ССК і дотації держави повинні обганяти й інфляцію й темпи росту цін на ринку нерухомості, щоб людина в підсумку змогла купити квартиру.
ССК буде складно завоювати ринок відразу. Люди, у яких гроші є, швидше за все, будуть брати все-таки іпотечні кредити, адже покупка житла через іпотеку швидше й понятней. А люди з невеликим статком можуть вибрати ССК, але в цьому випадку покупка квартири може затягтися реально надовго.
Іпотека дозволяє купити нерухомість зараз - тобто за фіксованою ціною, адже потім вартість квартири росте на ринку, а для вас вона вже зафіксована.
Артис Вейпс, директор компанії "Іполит-іпотечний брокер":
Привабливість ССК - у пропозиції більше низьких ставок по кредиту, цільовому призначенні (рішенні житлового питання) .Слабість - у низьких ставках по заощадженнях, відкладеної на кілька років можливості кредитування.
Бажаючих взяти іпотечні кредити під 6% річних сьогодні збереться набагато більше, ніж бажаючих зберігати свої гроші під 3-4% річних. Тому прогнозувати успіх або провал ССК сьогодні практично неможливо.
Инфо внизу
2007-2008 Экономика, финансы, бизнес При использовании статей с нашего ресурса ссылка на наш сайт обязательна.
