З недавнього часу деякі російські банки стали пропонувати послугу - кредитування фізичних осіб під заставу нежилої нерухомості. Умови тут більше тверді, ніж при "жилою" іпотеці, що порозумівається особливостями чинного законодавства.
Всі процеси в іпотечному кредитуванні відбуваються відповідно до Федерального закону "Про іпотеку". Відповідно до його можлива одночасна реєстрація права власності й застави на житлові приміщення. До нежилих ця норма не ставиться. Саме тому банки змушені самостійно розробляти схеми кредитування під заставу нежилої нерухомості (у цьому випадку ми не будемо докладно описувати ці схеми).
Кредитування під заставу нежилої нерухомості затребувано підприємцями, які або хочуть купити приміщення під офіс/склад/магазин із застосуванням кредитних коштів, або одержати гроші на розвиток бізнесу, заклавши вже наявну у власності нерухомість. Друга група користувачів "нежилої" іпотеки - інвестори, які витягають доход з операцій з комерційними приміщеннями.
Умови кредиту
Після подачі кредитної заявки банк проводить оцінку платоспроможності позичальника, за результатами якої встановлюються умови кредиту. Наприклад, в Абсолют Банці враховуються не тільки поточні, але й майбутні доходи - від здачі в оренду предмета застави. По ідеї, орендні ставки з роками ростуть, що банк теж може врахувати. У Москоммерцбанке розмір першого внеску залежить від форми підтвердження доходів. А от передбачувані надходження від оренди там не враховують: не факт, що приміщення буде здано в оренду взагалі або по конкретній оголошеній ставці. Беруть до уваги тільки реальні договори оренди з відомими ставками.
Якщо при покупці житла сума кредиту може становити до 90% (а по деяких програмах - і всі 100%) її вартості, то при заставі нежилої нерухомості банки осторожничают - максимум 70-80%.
Строки кредитування також розрізняються. Наприклад, Москоммерцбанк установив стандартний строк - 15 років. Однак більшість позичальників погашають кредит значно раніше (деяких - уже через півроку). Абсолют Банк наполягає, що максимальний строк не може бути більше семи років: спрогнозувати розвиток бізнесу реально лише на п'ять-сім років, а основна маса позичальників - власники бізнесу.
Труднощі кредитування
Витрати по оформленню застави на нежиле приміщення вище, ніж на заставу квартири. Зокрема, робота оцінювача коштує дорожче, у середньому 15 тис. рублів, і сама оцінка відбувається довше, іноді тиждень.
Хоча за законом реєстрація повинна займати два тижні (10 робочих днів), вона може тривати три-чотири тижня кожна. А їх дві, з перервою в кілька днів. Реєстратори можуть запитувати додаткові документи й навіть припиняти реєстрацію. По-перше, нежилі приміщення індивідуальні, по-друге, у Росрегистр стало надходити багато підроблених документів саме по нежилих об'єктах, що змушує співробітників перестраховуватися.
Окрема історія - земля. Якщо в заставу передається приміщення в будинку, земельна ділянка під яким у власності, потрібно, щоб ділянка була виділений. Якщо частка в загальній власності, потрібне згода інших пайовиків.
Коли в заставу йде цілий будинок, необхідно, щоб було оформлене право власності або довгострокова оренда на земельну ділянку під ним. Як показує практика, земля може бути "нічия", тобто взагалі ні на кого не оформлена. Банк не вправі провести угоду, якщо немає ясності із землею. Кращий варіант - ділянка у власності власника будинку. Земельна ділянка також попадає в заставу. Однак за законом при оформленні землі заставою стають всі об'єкти, які є на ній (їх буває трохи на одній ділянці). Менше проблем, коли земля орендована, але строк договору оренди повинен бути не менше строку кредиту.
Ряд банків, що працюють на іпотечному ринку, категорично відмовляються приймати в заставу нежилу нерухомість, очікуючи, коли депутати упорядкують законодавство й дозволять одночасну реєстрацію переходу права власності й застави. Деякі діють по своїх схемах, але роблять цей час від часу й тільки для своїх клієнтів, намагаючись не залучати уваги сторонніх. Але окремі банки шукають нові способи роботи з комерційними приміщеннями. Зокрема, у Москоммерцбанке їсти можливість одержати кредит на покупку нежилого приміщення в споруджуваному будинку, а також передати в заставу житлову нерухомість із наступним її перекладом у нежилий фонд.
Инфо внизу
2007-2008 Экономика, финансы, бизнес При использовании статей с нашего ресурса ссылка на наш сайт обязательна.
